Le métier d’expert du bâtiment consiste à aller voir les problèmes ou malfaçons qui affectent les maisons, appartements ou immeubles. Les fissures, fuites et autres dysfonctionnements sont notre quotidien.
Voici quelques exemples de malfaçons, ou juste de malchances, que nous avons rencontrées dans l’Hérault, le Gard, ou les départements voisins. Certaines sont graves, d’autres sont fréquents. Et puis, malgré notre expérience, quelques-unes parviennent à nous surprendre encore…
JMExpertise et les fissures : La Gazette en parle !
La Gazette de Montpellier, dans son numéro du 13 mars 2024, évoque le problème des retraits – gonflement des argiles, qui touche tant de maisons et bâtiments de notre région.
Merci à la journaliste d’avoir interviewé notre expert pour en parler.
(Eh oui, derrière JMExpertise se cache, vous l’aurez deviné, Jérôme Marre.)
Dans son jus…c’est le cas de le dire !
Ce compteur électrique et ce tableau divisionnaire ont un réel intérêt… historique. Ils ne répondent bien évidemment pas aux normes actuelles de sécurité.
Pourtant, leur présence dans une maison nous inspire deux remarques :
- si vous avez ce genre d’installation chez vous, ne vous affolez pas. Il faut bien évidemment faire quelque chose. Mais ne cédez pas aux sirènes du premier électricien qui voudra vous vendre, à grands frais, une installation qui ne répondra peut-être pas à vos besoins. Notre expert saura analyser, à la fois du point de vue technique et du point de vue financier, les devis qui vous sont proposés.
- si vous avez une installation plus « moderne », ne vous réjouissez pas pour autant. Nous avons vu nombre de compteurs divisionnaires très récents qui ne répondaient pas non plus aux normes. Le passage au compteur Linky, en particulier, a amené les techniciens à pratiquer des modifications, sans alerter les occupants sur le fait que ces modifications devraient, le plus souvent, s’accompagner du changement des interrupteurs différentiels. Là encore, le passage rapide d’un expert permettra de vérifier que tout est correct.
Encore des fissures…
Sur cette maison des années 1950, la fissure visible à l’extérieure semblait peu inquiétante. Mais à l’intérieur…
Tous les murs ou presque sont affectés de fissures dont certaines atteignent 8,5 mm.
L’expert a conclu à l’inappropriété à destination de cette maison, c’est-à-dire qu’elle ne peut remplir sa fonction d’habitation et doit être évacuée.
Occlusion intestinale
Dans cette maison, la présence de combles non aménagés a permis d’installer un système de climatisation réversible gainable. Ce qui aurait pu être une bonne idée s’est révélé très problématique, pour toutes sortes de raisons, dont le calcul de la puissance nécessaire, mais aussi la mise en oeuvre.
Les coudes très – trop ! – serrés sur ces gaines entraîneront d’importantes pertes en charge, et les automatismes de gestion des températures et débits d’air peineront à respecter remplir leur office.
Quand le parquet fait des vagues
Un bel appartement, un parquet en chêne massif… et des poseurs qui oublient que le bois est vivant.
Les lattes se soulèvent en plusieurs endroits, sur toute la longueur du salon.
A certains endroits, les « vagues » atteignent les 10 cm. Elles empêchent toute ouverture des portes fenêtres. Elles soulèvent et décollent les dalles verticales de l’entourage de la cheminée, parce que rien ne leur résiste. Et partout, elles font trébucher, rendant l’appartement dangereux.
Tout ceci aurait pu être évité en prenant les précautions d’usage. Le parquet étant collé, il a fallu tout déposer et en reposer un neuf. Dommage…
Carrelage de luxe cherche carreleur compétent.
Le carrelage choisi pour cette salle de bains est exceptionnel.
Exceptionnel par son décor, somptueux, mais aussi par sa taille : chaque « pavé » mesure 2,5 m de haut sur 1,5 m de large. Cela permet d’avoir un seul « pavé » du sol au plafond, de n’avoir aucun joint dans la douche ou au dessus de la baignoire, rien qui heurte le regard.
Mais c’était sans compter sur l’équipe de carreleurs :
Le carrelage ne va pas jusqu’au plafond comme prévu (par manque de coordination avec le plaquiste et / ou manque de suivi du conducteur de travaux) ?
Qu’à cela ne tienne, il suffit de rajouter des petits bouts, et pas partout si possible.
On n’ose imaginer qu’ils ont coupé un pavé de presque 4 m2 pour en tirer des « rustines » d’1cm de large…
Il faut faire des trous pour installer le ciel de pluie ? Zut, ça ne tombe pas en face…
Dommage pour l’étanchéité…
Alors, rebellion, sens de l’humour, ou … juste incompétence ?
Le « beau » est finalement une notion très relative…
Notre client avait choisi, pour ce lavabo, un siphon haut de gamme. Il visait une installation de ce type, propre et plutôt classe :
Mais le plombier n’avait visiblement pas le même sens esthétique… c’est vrai, ça aurait été dommage de ne pas voir le pvc gris et les arrivées d’eau obliques, rapidement badigeonnées de blanc…
Bien évidemment, l’expert a fait refaire l’installation…
Dégâts des eaux : ou comment jeter le bébé avec l’eau du bain
Il n’est pas toujours aisé de trouver l’origine d’une fuite. Mais là, nous n’avons pas eu de mal…
Dans cet immeuble ancien, l’occupant du rez-de-chaussée se plaignait d’auréoles à son plafond. Le propriétaire du premier étage réalise donc des travaux dans sa salle d’eau, mais la fuite se renouvèle quelques temps plus tard. Il a donc fallu découper le plafond du rez-de-chaussée, et voilà ce que nous avons trouvé.
On se demande quelles compétences avait la personne qui a si joliment posé cette douche dans le vide…
Il était temps d’agir, la douche et son occupant risquaient fort de descendre brutalement d’un étage. C’est sans doute ce qui s’appelle jeter le bébé avec l’eau du bain…
Plus grave, la poutre ancienne (qui tient le plancher de tout l’étage) est fort abimée par des années d’humidité.
On n’est pas dans la m….!
Vous nous pardonnerez cette grossièreté, mais c’est l’expression qui nous est venue spontanément quand nous avons découvert ce travail de plomberie : 
Oui, vous avez bien vu : le tuyau à l’arrière de ce WC… remonte ! Nous vous laissons imaginer comment va fonctionner l’évacuation…
Et le plus drôle, si l’on peut dire, c’est qu’il s’agit là d’un immeuble en rénovation. A chaque étage, les WC se déversent dans un tuyau d’évacuation commun, vertical. Et ils sont tous, ou presque, aussi bien installés. Donc non seulement ils s’évacueront mal, mais ils risquent également de recueillir ce qui arrivera des étages supérieurs…
Les faitages
Vous faites construire votre maison. Et évidemment, vous n’avez pas envie que le faitage se termine comme nous l’avons vu deux fois cette semaine :
D’autant qu’il existe des solutions esthétiques très simples à mettre en oeuvre et vraiment peu coûteuses.
Mais sauriez-vous dire pourquoi ce faitage, avec ses jolies tuiles canal et son closoir bien positionné, ne convient pas non plus ?
Pas fiable, mon DPE ?
Eh bien, quand on sait que le toit est responsable des plus fortes déperditions d’énergie, on s’étonne que le DPE de cet appartement au dernier étage sous combles non isolés signale 0% de déperdition de chaleur par le toit, et lui décerne un C.
Un deuxième DPE, demandé par la nouvelle propriétaire, étonnée d’avoir froid, affiche un E qui nous paraît plus réaliste… mais qui rendra la location bientôt impossible. Et désormais, pour faire annuler la vente ou obtenir une indemnisation, le chemin risque d’être long et ardu.
Une expertise avant achat aurait permis d’éviter ce genre de mauvaise surprise.
Nous décryptons pour vous les documents techniques (dont les différents diagnostics) et vérifions sur place s’ils sont plausibles. S’il faut en demander de nouveaux, il vaut mieux le savoir avant de signer…
Les sols bougent, les maisons trinquent.
C’est le titre du numéro 403 de la revue Le Particulier – Immobilier, daté de janvier 2023.
Nous avons relevé deux articles particulièrement intéressants dans cette revue (et non, nous ne sommes pas actionnaires…) :
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- le premier est consacré au phénomène du retrait-gonflement des argiles, provoqué par des sécheresses de plus en plus sévères et fréquentes, et aux difficultés des particuliers pour éviter les dégradations ou obtenir de leur assurance une indemnisation à la hauteur du préjudice subi. Citons juste un extrait (p.16): « Il faut systématiquement se faire accompagner d’un expert d’assuré lors de l’expertise ».
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- le second article est intitulé « Votre immeuble est-il menacé d’effondrement? ». Comment repérer les indices de fragilité, en analyser les causes, entreprendre les actions nécessaires à la consolidation, autant de questions qui nécessitent, là encore, l’accompagnement d’un expert en bâtiment.
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Remise en état après location
Votre locataire quitte les lieux après plusieurs années et vous découvrez que votre bien ne peut décemment pas être reloué en l’état.
Ou bien vous quittez une location et vous vous demandez si c’est à vous de refaire les peintures…
Un expert vous dira précisément, parmi ces dégradations, lesquelles sont dues à un usage normal – on parle alors de vétusté, qui se calcule selon des règles précises, équipement après équipement – et lesquelles sont dues à un défaut d’entretien.
Selon le cas, la remise en état incombera au locataire ou au propriétaire…
Vous avez dit « fissures » ?
Une jolie maison ancienne, en ville, avec un jardin, tout le monde en rêve…
Mais si les fondations ne sont pas adaptées et ne permettent pas de résister au mouvement du sol, la maison a beau être en pierre, les fissures sont inévitables, et elles sont, ici, spectaculaires.
Les murs sont fracturés sur toute leur épaisseur, et les fissures visibles à l’extérieur se retrouvent à l’intérieur.
Sur la photo suivante, observez le mouvement du papier peint : la cheminée (qu’on aperçoit en bas) étant lourde, le sol s’enfonce sous le mur qui la reçoit, alors que les murs latéraux n’ont pas (ou « ont moins ») bougé. Les jonctions ont cédé dans les angles, et seul le papier peint tente encore, vaillemment, de retenir l’ensemble.
Les réparations mises en oeuvre au fil du temps n’ont pas été suffisantes, et les fissures sont réapparues, aux mêmes endroits ou juste à côté. Elles affectent les murs extérieurs et intérieurs, les cloisons internes, mais aussi les plafonds :
Toute la maison est en train de s’écrouler. Elle est non seulement irréparable, mais dangereuse, et nous ne pouvons que conseiller qu’elle soit interdite d’accès et rapidement démolie.
Conclusion : dans notre région à la terre souvent argileuse, et aux étés de plus en plus secs, une étude de sol et des fondations adaptées sont plus que nécessaires. Elles sont indispensables, ainsi qu’une assurance dommage ouvrage !
Le plombier polonais
Dans cette maison en construction, les travaux avancent, malgré les habituels délais de retard et les surcoûts annoncés en fin de chantier…
Mais ce qui nous a inquiétés, c’est l’installation des réseaux d’eau, ci-dessous, en bleu (eau froide) et en rouge (eau chaude) :
Tout ce qui est raccord est susceptible de fuir. C’est la loi de Murphy…
Or ces raccords d’eau sont destinés à être recouverts d’une chape de béton, puis des tuyaux du chauffage au sol, puis d’une deuxième chape, avant pose du sol décoratif (carrelage ou plancher). Que se passera-t-il s’ils viennent à fuir ?
C’est pour cela que le DTU préconise que tous les raccords s’effectuent en surface, au moyen d’une « nourrice », aussi appelée « clarinette ». Ainsi, l’alimentation de chaque élément (lavabo, évier, douche, WC…) est parfaitement identifiable, et aucune fuite n’est à redouter dans des tuyaux devenus inaccessibles. Exemple ci-dessous :
Il se trouve que l’entreprise de construction de nos clients est polonaise. Elle semble faire du bon travail. Mais sans doute les plombiers polonais n’ont-ils pas les mêmes normes que les plombiers français…
Ajout octobre 2022 :
Les plombiers français savent aussi très bien multiplier les raccords qui seront bientôt inaccessibles :
Sans compter que ce montage occupe une bonne dizaine de centimètres de hauteur ! Impossible d’installer la douche à l’italienne que la cliente avait demandée…
Ça fuit ?
On ne s’improvise pas plombier. Mais si on essaie, autant avoir un peu de bon sens…
L’eau doit circuler du tuyau mâle (qui a le diamètre le plus faible) au tuyau femelle (diamètre le plus fort), et non l’inverse.
Sinon, c’est sûr, ça fuit sur les côtés… Et tous les scotchs du monde n’y pourront rien…Les constructeurs de maisons individuelles
Ce mois-ci, nous vous présentons juste un petit article lu dans le magazine Le Particulier Immobilier n° 396, mai 2022, page 6 :
Le sigle DGCCRF signifie « Direction générale de la consommation, de la concurrence, et de la répression des fraudes ». C’est l’organe officiel du gouvernement, qui vient de publier ses conclusions sur l’année 2021.
L’étanchéité des toits terrasse
Encore des problèmes de toiture :
Les matériaux d’étanchéité des deux toits terrasses ci-dessous présentaient de sérieux problèmes : fissurations, décollement des remontées d’acrotères, décollement des lés, boursouflures.
Dans nos régions à très fort ensoleillement, il convient de vérifier régulièrement l’état des matériaux d’étanchéité sur les toits terrasses. Faute de quoi, les dégâts dans les locaux situés sous ces terrasses deviennent rapidement importants… et onéreux.
Car s’il fait (presque) toujours beau, quand il pleut… il pleut !
La ventilation des toitures
Les toitures doivent respirer, et la condensation doit pouvoir s’évacuer, en partie haute, par ce qu’on appelle un « closoir », c’est-à-dire une membrane percée de trous.
Voici le dessin technique du DTU (Document Technique Unifié), qui constitue la norme en la matière:
Il va de soi que la partie perforée de ce closoir doit être protégée par la tuile faitière: sa fonction est de faire sortir l’humidité, pas de la faire pénétrer dans la toiture…
Voici pourtant ce que nous avons pu voir ce mois-ci :
Nous avions, bien sûr, été appelés pour un problème d’humidité aux plafonds de cette maison…
Vive la mousse polyuréthane ?
Quand vous n’avez plus assez de calorifuge pour les tuyaux de la clim ou du chauffage, pas la peine d’aller en chercher d’autre : un peu de mousse polyuréthane et le tour est joué ! Ou mieux : beaucoup de mousse polyuréthane…
Comment ça, « ça ne fait pas très propre » ? Mais si, ma p’tite dame !
Ah, et puis faites bien attention à ce que cette jointure originale et certainement très fiable se trouve juste sous l’ouverture du toit. Comme cela, l’isolant pourra se gorger d’eau à chaque pluie…
On admirera aussi les fils et les tuyaux qui pendouillent…
Le plombier fatigué
Une vue imprenable sur la Méditerranée.
Une maison luxueuse : quatre étages, ascenseur intérieur, piscine…Mais le plombier devait être fatigué : le lavabo d’une des salles de bains s’évacue directement dehors, par un trou à travers le mur !
Et admirez la propreté et la rigueur de tous ces fils et tuyaux qui tapissent le mur arrière de la maison… On comprend que les propriétaires s’arrachent les cheveux…D’autres exemples de sinistres et d’expertise ?
Découvrez, plus en détail, d’autres histoires d’expertise, à l’occasion de problèmes récurrents rencontrés dans des appartements, maisons ou immeubles. Ces propriétaires ou ces locataires ont fait appel à notre expertise. Vous aussi, nous pouvons vous aider.
Vous avez vous aussi des exemples de malfaçons qui affectent votre bâtiment ? N’hésitez pas à faire intervenir un expert.
Que vos problèmes relèvent d’une malfaçon ou de la malchance, il saura identifier leur source et juger de leur gravité.
Il saura vous proposer des solutions.
Si vous le souhaitez, il pourra également entrer en contact avec les entreprises qui ont travaillé, ou qui vont travailler pour vous, pour leur préciser ce qu’elles doivent faire pour remédier aux problèmes qui affectent votre bien.
Notre expert se déplace sur l’Hérault, le Gard, l’Aude, la Lozère, les Pyrénées orientales, ainsi que sur tous les départements qui bordent la Méditerranée.
Il est assermenté par la Cour d’appel de Montpellier.Que fait un expert ?
Combien coûte une expertise ?
Qu’est-ce qu’un expert judiciaire ?
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