Le métier d’expert du bâtiment consiste à aller voir les problèmes ou malfaçons qui affectent les maisons, appartements ou immeubles. Les fissures, fuites et autres dysfonctionnements sont notre quotidien.
Voici quelques exemples de problèmes que nous avons rencontrés dans l’Hérault, le Gard, ou les départements voisins. Certains sont graves, d’autres sont fréquents. Et puis, malgré notre expérience, quelques uns parviennent à nous surprendre encore…
Le « beau » est finalement une notion très relative…
Notre client avait choisi, pour ce lavabo, un siphon haut de gamme. Il visait une installation de ce type, propre et plutôt classe :
Mais le plombier n’avait visiblement pas le même sens esthétique… c’est vrai, ça aurait été dommage de ne pas voir le pvc gris et les arrivées d’eau obliques, rapidement badigeonnées de blanc…
Bien évidemment, l’expert a fait refaire l’installation…
Dégâts des eaux : ou comment jeter le bébé avec l’eau du bain
Il n’est pas toujours aisé de trouver l’origine d’une fuite. Mais là, nous n’avons pas eu de mal…
Dans cet immeuble ancien, l’occupant du rez-de-chaussée se plaignait d’auréoles à son plafond. Le propriétaire du premier étage réalise donc des travaux dans sa salle d’eau, mais la fuite se renouvèle quelques temps plus tard. Il a donc fallu découper le plafond du rez-de-chaussée, et voilà ce que nous avons trouvé.
On se demande quelles compétences avait la personne qui a si joliment posé cette douche dans le vide…
Il était temps d’agir, la douche et son occupant risquaient fort de descendre brutalement d’un étage. C’est sans doute ce qui s’appelle jeter le bébé avec l’eau du bain…
Plus grave, la poutre ancienne (qui tient le plancher de tout l’étage) est fort abimée par des années d’humidité.
On n’est pas dans la m….!
Vous nous pardonnerez cette grossièreté, mais c’est l’expression qui nous est venue spontanément quand nous avons découvert ce travail de plomberie : 
Oui, vous avez bien vu : le tuyau à l’arrière de ce WC… remonte ! Nous vous laissons imaginer comment va fonctionner l’évacuation…
Et le plus drôle, si l’on peut dire, c’est qu’il s’agit là d’un immeuble en rénovation. A chaque étage, les WC se déversent dans un tuyau d’évacuation commun, vertical. Et ils sont tous, ou presque, aussi bien installés. Donc non seulement ils s’évacueront mal, mais ils risquent également de recueillir ce qui arrivera des étages supérieurs…
Les faitages
Vous faites construire votre maison. Et évidemment, vous n’avez pas envie que le faitage se termine comme nous l’avons vu deux fois cette semaine :
D’autant qu’il existe des solutions esthétiques très simples à mettre en oeuvre et vraiment peu coûteuses.
Mais sauriez-vous dire pourquoi ce faitage, avec ses jolies tuiles canal et son closoir bien positionné, ne convient pas non plus ?
Pas fiable, mon DPE ?
Eh bien, quand on sait que le toit est responsable des plus fortes déperditions d’énergie, on s’étonne que le DPE de cet appartement au dernier étage sous combles non isolés signale 0% de déperdition de chaleur par le toit, et lui décerne un C.
Un deuxième DPE, demandé par la nouvelle propriétaire, étonnée d’avoir froid, affiche un E qui nous paraît plus réaliste… mais qui rendra la location bientôt impossible. Et désormais, pour faire annuler la vente ou obtenir une indemnisation, le chemin risque d’être long et ardu.
Une expertise avant achat aurait permis d’éviter ce genre de mauvaise surprise.
Nous décryptons pour vous les documents techniques (dont les différents diagnostics) et vérifions sur place s’ils sont plausibles. S’il faut en demander de nouveaux, il vaut mieux le savoir avant de signer…
Les sols bougent, les maisons trinquent.
C’est le titre du numéro 403 de la revue Le Particulier – Immobilier, daté de janvier 2023.
Nous avons relevé deux articles particulièrement intéressants dans cette revue (et non, nous ne sommes pas actionnaires…) :
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- le premier est consacré au phénomène du retrait-gonflement des argiles, provoqué par des sécheresses de plus en plus sévères et fréquentes, et aux difficultés des particuliers pour éviter les dégradations ou obtenir de leur assurance une indemnisation à la hauteur du préjudice subi. Citons juste un extrait (p.16): « Il faut systématiquement se faire accompagner d’un expert d’assuré lors de l’expertise ».
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- le second article est intitulé « Votre immeuble est-il menacé d’effondrement? ». Comment repérer les indices de fragilité, en analyser les causes, entreprendre les actions nécessaires à la consolidation, autant de questions qui nécessitent, là encore, l’accompagnement d’un expert en bâtiment.
Remise en état après location
Votre locataire quitte les lieux après plusieurs années et vous découvrez que votre bien ne peut décemment pas être reloué en l’état.
Ou bien vous quittez une location et vous vous demandez si c’est à vous de refaire les peintures…
Un expert vous dira précisément, parmi ces dégradations, lesquelles sont dues à un usage normal – on parle alors de vétusté, qui se calcule selon des règles précises, équipement après équipement – et lesquelles sont dues à un défaut d’entretien.
Selon le cas, la remise en état incombera au locataire ou au propriétaire…
Vous avez dit « fissures » ?
Une jolie maison ancienne, en ville, avec un jardin, tout le monde en rêve…
Mais si les fondations ne sont pas adaptées et ne permettent pas de résister au mouvement du sol, la maison a beau être en pierre, les fissures sont inévitables, et elles sont, ici, spectaculaires.
Les murs sont fracturés sur toute leur épaisseur, et les fissures visibles à l’extérieur se retrouvent à l’intérieur.
Sur la photo suivante, observez le mouvement du papier peint : la cheminée (qu’on aperçoit en bas) étant lourde, le sol s’enfonce sous le mur qui la reçoit, alors que les murs latéraux n’ont pas (ou « ont moins ») bougé. Les jonctions ont cédé dans les angles, et seul le papier peint tente encore, vaillemment, de retenir l’ensemble.
Les réparations mises en oeuvre au fil du temps n’ont pas été suffisantes, et les fissures sont réapparues, aux mêmes endroits ou juste à côté. Elles affectent les murs extérieurs et intérieurs, les cloisons internes, mais aussi les plafonds :
Toute la maison est en train de s’écrouler. Elle est non seulement irréparable, mais dangereuse, et nous ne pouvons que conseiller qu’elle soit interdite d’accès et rapidement démolie.
Conclusion : dans notre région à la terre souvent argileuse, et aux étés de plus en plus secs, une étude de sol et des fondations adaptées sont plus que nécessaires. Elles sont indispensables, ainsi qu’une assurance dommage ouvrage !
Le plombier polonais
Dans cette maison en construction, les travaux avancent, malgré les habituels délais de retard et les surcoûts annoncés en fin de chantier…
Mais ce qui nous a inquiétés, c’est l’installation des réseaux d’eau, ci-dessous, en bleu (eau froide) et en rouge (eau chaude) :
Tout ce qui est raccord est susceptible de fuir. C’est la loi de Murphy…
Or ces raccords d’eau sont destinés à être recouverts d’une chape de béton, puis des tuyaux du chauffage au sol, puis d’une deuxième chape, avant pose du sol décoratif (carrelage ou plancher). Que se passera-t-il s’ils viennent à fuir ?
C’est pour cela que le DTU préconise que tous les raccords s’effectuent en surface, au moyen d’une « nourrice », aussi appelée « clarinette ». Ainsi, l’alimentation de chaque élément (lavabo, évier, douche, WC…) est parfaitement identifiable, et aucune fuite n’est à redouter dans des tuyaux devenus inaccessibles. Exemple ci-dessous :
Il se trouve que l’entreprise de construction de nos clients est polonaise. Elle semble faire du bon travail. Mais sans doute les plombiers polonais n’ont-ils pas les mêmes normes que les plombiers français…
Ajout octobre 2022 :
Les plombiers français savent aussi très bien multiplier les raccords qui seront bientôt inaccessibles :
Sans compter que ce montage occupe une bonne dizaine de centimètres de hauteur ! Impossible d’installer la douche à l’italienne que la cliente avait demandée…
Ça fuit ?
On ne s’improvise pas plombier. Mais si on essaie, autant avoir un peu de bon sens…
L’eau doit circuler du tuyau mâle (qui a le diamètre le plus faible) au tuyau femelle (diamètre le plus fort), et non l’inverse.
Sinon, c’est sûr, ça fuit sur les côtés… Et tous les scotchs du monde n’y pourront rien…Les constructeurs de maisons individuelles
Ce mois-ci, nous vous présentons juste un petit article lu dans le magazine Le Particulier Immobilier n° 396, mai 2022, page 6 :
Le sigle DGCCRF signifie « Direction générale de la consommation, de la concurrence, et de la répression des fraudes ». C’est l’organe officiel du gouvernement, qui vient de publier ses conclusions sur l’année 2021.
L’étanchéité des toits terrasse
Encore des problèmes de toiture :
Les matériaux d’étanchéité des deux toits terrasses ci-dessous présentaient de sérieux problèmes : fissurations, décollement des remontées d’acrotères, décollement des lés, boursouflures.
Dans nos régions à très fort ensoleillement, il convient de vérifier régulièrement l’état des matériaux d’étanchéité sur les toits terrasses. Faute de quoi, les dégâts dans les locaux situés sous ces terrasses deviennent rapidement importants… et onéreux.
Car s’il fait (presque) toujours beau, quand il pleut… il pleut !
La ventilation des toitures
Les toitures doivent respirer, et la condensation doit pouvoir s’évacuer, en partie haute, par ce qu’on appelle un « closoir », c’est-à-dire une membrane percée de trous.
Voici le dessin technique du DTU (Document Technique Unifié), qui constitue la norme en la matière:
Il va de soi que la partie perforée de ce closoir doit être protégée par la tuile faitière: sa fonction est de faire sortir l’humidité, pas de la faire pénétrer dans la toiture…
Voici pourtant ce que nous avons pu voir ce mois-ci :
Nous avions, bien sûr, été appelés pour un problème d’humidité aux plafonds de cette maison…
Vive la mousse polyuréthane ?
Quand vous n’avez plus assez de calorifuge pour les tuyaux de la clim ou du chauffage, pas la peine d’aller en chercher d’autre : un peu de mousse polyuréthane et le tour est joué ! Ou mieux : beaucoup de mousse polyuréthane…
Comment ça, « ça ne fait pas très propre » ? Mais si, ma p’tite dame !
Ah, et puis faites bien attention à ce que cette jointure originale et certainement très fiable se trouve juste sous l’ouverture du toit. Comme cela, l’isolant pourra se gorger d’eau à chaque pluie…
On admirera aussi les fils et les tuyaux qui pendouillent…
Le plombier fatigué
Une vue imprenable sur la Méditerranée.
Une maison luxueuse : quatre étages, ascenseur intérieur, piscine…Mais le plombier devait être fatigué : le lavabo d’une des salles de bains s’évacue directement dehors, par un trou à travers le mur !
Et admirez la propreté et la rigueur de tous ces fils et tuyaux qui tapissent le mur arrière de la maison… On comprend que les propriétaires s’arrachent les cheveux…D’autres exemples de sinistres et d’expertise ?
Découvrez, plus en détail, d’autres histoires d’expertise, à l’occasion de problèmes récurrents rencontrés dans des appartements, maisons ou immeubles. Ces propriétaires ou ces locataires ont fait appel à notre expertise. Vous aussi, nous pouvons vous aider.
Vous avez vous aussi des exemples de malfaçons qui affectent votre bâtiment ? N’hésitez pas à faire intervenir un expert.
Que vos problèmes relèvent d’une malfaçon ou de la malchance, il saura identifier leur source et juger de leur gravité.
Il saura vous proposer des solutions.
Si vous le souhaitez, il pourra également entrer en contact avec les entreprises qui ont travaillé, ou qui vont travailler pour vous, pour leur préciser ce qu’elles doivent faire pour remédier aux problèmes qui affectent votre bien.
Notre expert se déplace sur l’Hérault, le Gard, l’Aude, la Lozère, les Pyrénées orientales, ainsi que sur tous les départements qui bordent la Méditerranée.
Il est assermenté par la Cour d’appel de Montpellier.Que fait un expert ?
Combien coûte une expertise ?
Qu’est-ce qu’un expert judiciaire ?
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